Как при разводе делится ипотечная квартира: тонкости, способы, процедура

В статье мы рассмотрим, что делать с ипотечной квартирой при разводе, варианты и способы раздела ипотечного кредита через суд и мирным путем, мнение банка, права детей, особые случаи раздела ипотеки.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе

Ипотечную квартиру при разводе можно разделить через суд или на основе добровольного соглашения, заключенного между супругами. Соглашение в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Загвоздка заключается в том, что третьей стороной выступает банк, и многое будет зависеть от решений его представителей.

Что учитывают при разделе ипотечного жилья при разводе:

• на кого оформлена ипотека, на средства какой стороны;
• когда оформлялась ипотека – до или во время брака;
• с кем остаются дети (соотношение долей может быть неравным из-за наличия несовершеннолетних детей);
• заключалось ли брачное соглашение, где оговариваются правила использования ипотечной квартиры после развода;
• производилась ли оплата с помощью материнского капитала.

Пока просрочка по кредиту не стала непомерной, собирайте документацию и обращайтесь в банк, заручившись поддержкой опытного юриста.

Варианты раздела ипотечной квартиры при разводе

В большинстве случаев при оформлении ипотеки супруги являются созаемщиками. У созаемщиков равная ответственность за выплаты и равные права на жилплощадь.

Как можно разделить ипотечную квартиру при разводе:

• раздел долга и жилплощади поровну;
• оформление ипотеки на одну из сторон с выплатой компенсации второй стороне;
• продажа квартиры и погашение долга;
• выплата долга раньше оговоренного срока.

Раздел ипотечного долга и квартиры поровну

Финансовые средства, выплаченные за кредит до развода, являются общими. Следовательно, доли такой квартиры делятся пополам.

Какие правила соблюдают в таких случаях:

• оставшийся кредит делится между сторонами;
• пополам также делятся дополнительные проценты от банка;
• когда кредит погашен, квартира становится единоличным владением одного заемщика;
• единоличный заемщик приступает к процедуре раздела квартиры со второй стороной в течение 30 дней.

Обязательство о том, что первая сторона инициирует раздел квартиры после погашения квартиры в течение 30 дней, оформляется у нотариуса.

Оформление ипотеки на супруга

Действующее законодательство РФ допускает, что ипотека после развода можно быть в полной мере передана одной стороне. В этом случае потребуется разрешение банка.

Что нужно сделать сторонам:

• обратиться в кредитную организацию с заявлением на смену условий погашений ипотеки;
• дождаться утверждения заявления;
• оформить мировой договор;
• переоформить договор с кредитной организацией;
• продолжить погашать ипотеку (этим будет заниматься уже одна сторона);
• компенсировать прошлые затраты второго партнера.

Практика показывает, что вероятность согласия банка на такой сценарий составляет приблизительно 30%. Кредитной организации важно убедиться в том, что одна сторона в принципе в состоянии регулярно погашать ипотечный кредит. Если банк отказывается от предложенного варианта, ипотека делится поровну.

Продажа ипотеки и погашение остатка долга

Имущественные разногласия относительно ипотечной квартиры могут быть устранены с помощью ее продажи. Важно указать, что подобные сценарии в практике встречаются редко, однако допустимы.

Что нужно сделать сторонам:

• получить разрешение от банка;
• снять обременение (жилплощадь остается в залоге, однако проценты уже не насчитываются);
• оформить сделку по продаже;
• полностью погасить оставшуюся по кредиту сумму;
• поделить остаток в соответствии с личными договоренностями.

Жилье может быть продано на аукционе. Преимущество такого варианта – моментальное нахождение покупателя, недостаток – сниженная стоимость квартиры.

Выплата долга за ипотеку досрочно

Ипотечные договоры предполагают возможность их досрочного погашения. Представленный вариант для разводящихся супругов является самым удобным, поскольку никаких разрешений от банка получать уже не придется. После погашения кредита жилплощадь поделят пополам.

Раздел ипотечной квартиры, приобретенной до брака

Согласно действующему законодательству РФ, имущество, приобретенное до брака, является личным. Однако нередки ситуации, когда ипотека, оформленная до брака, продолжает выплачиваться уже при брачных отношениях. В этом случае вторая сторона может претендовать на свою долю.

Как делят ипотечную квартиру, приобретенную до брака:

1. По брачному договору или соглашению о разделе недвижимости. Порядок раздела жилья сторонами определяется самостоятельно.
2. Квартира отходит одной стороне, а вторая сторона получает соответствующую компенсацию.
3. Квартира делится с учетом размера долга, который был компенсирован до брака и после оформления.

Позиция банка о разделе ипотечной квартиры при разводе

На изменение ипотечных договоров кредитные организации решаются с большой неохотой. Банку просто не нужны лишние манипуляции с уже заключенными контрактами. Даже если просрочка случится, квартиру можно будет легко продать. Таким образом осуществится возврат кредита в полном объеме.

Чтобы изменить кредитный договор, банку придется предоставить веские основания. Прежде всего, речь идет о подтверждении вашего стабильного финансового положения.

При делении залоговой недвижимости кредитор в состоянии:

• разрешить разводящимся супругам составить новый договор кредитования;
• оставить действующие условия погашения ипотеки;
• принимать участие в судебных заседаниях и озвучивать собственную позицию;
• наложить запрет на раздел взятой в ипотеку квартиры до того, как долг не будет полностью погашен.

Помните о том, что российские суды при бракоразводных процессах, связанных с ипотекой, склонны вставать на сторону банков.

Процедура добровольного деления ипотеки при разводе

Составление добровольного соглашения о разделе ипотечной квартиры – это не обязанность разводящихся супругов, а право. Такое соглашение будет иметь силу только после нотариального заверения.

Куда обращаться

Важно помнить, что без разрешения банка изменить договор не удастся, поэтому нужно настроиться на конструктивный диалог с сотрудниками вашей кредитной организации.

Как проводится процедура:

1. Разводящиеся супруги обращаются в банк, где выдавалась ипотека.
2. Если кредитная организация дает согласие, порядок и условия погашения долга корректируются.
3. Разводящиеся супруги обращаются к нотариусу.
4. Завершающий этап – передача копии соглашения в кредитную организацию.

Как составить соглашение

Если вы не знаете, как составить описываемое соглашение, сделайте это прямо у нотариуса. Специалисты предоставляют консультации за дополнительную плату.

Какие разделы содержатся в документе:

• личные данные сторон;
• свидетельства о браке;
• информация об ипотечной квартире;
• порядок распределения долей;
• список долговых обязательств;
• условия погашения кредита;
• периодичность и размер выплат от каждой стороны;
• порядок раздела квартиры;
• ответственность сторон за нарушение договора.

Порядок раздела ипотечной квартиры через суд

Разводящиеся супруги далеко не всегда в состоянии договориться о справедливом разделе ипотечной квартиры. Если дело зашло в тупик, придется обращаться в суд.

Основные правила при обращении в суд:

1. Ипотека может быть поделена одновременно с подачей иска на развод или после развода.
2. Срок исковой давности – 3 года. Исковая давность начинается с момента, когда одной стороне стало известно, что ее имущественные права нарушаются или могут быть нарушены.
3. На судебном заседании должен присутствовать представитель кредитной организации.

Чтобы обеспечить лояльность банка, сначала подается иск о разделе всего имущества (долги по ипотеке не затрагиваются). В этом случае согласие кредитной организации не потребуется.

Примерный порядок действий:

1. Сторона подает иск о разделе имущества.
2. Суд выносит вердикт. Стороны обращаются в Росреестр, чтобы переоформить право собственности на основе решения суда. В ЕГРН вносят записи о долях квартиры.
3. Обращение в банк с заявлением о переоформлении кредита на основании решения суда. Если раздел имущества уже состоялся, банки обычно не возражают против заключения отдельных договоров.
4. Переоформление договоров.

Подсудность: куда обращаться

Описываемыми делами занимаются федеральные суды общей юрисдикции. В мировые суды такие иски подавать нельзя. Заявления направляются в инстанции, которые располагаются на территории спорной недвижимости.

Необходимые документы

При рассмотрении дела суд учитывает наличие брачного договора и интересы несовершеннолетних детей. На решение также влияет, вносился ли в покупку квартиры материнский капитал.

Какие документы понадобятся:

• иск;
• копия паспорта;
• свидетельство о браке или разводе;
• квитанция об уплате госпошлины;
• справка из кредитной организации об имеющемся долге;
• правоустанавливающая документация на имущество;
• технические документы на жилплощадь;
• справка о составе семьи;
• справка о доходах;
• выписка с места работы с указанием стажа.

Банк должен будет предоставить свидетельство юридического лица, поручение директора кредитной организации на представительство в суде, копию паспорта представителя. Ответчик предоставляет копию паспорта, справку о доходах и справку с места работы.

Истец дополнительно может предоставить:

• выписки со счета, с которого производились выплаты;
• договор дарения (если для выплаты ипотеки использовались средства, подаренные одной из сторон);
• документы о наследстве (если применялись финансовые средства, полученные в наследство).

Раздел ипотеки при наличии детей

Дети разводящихся супругов на имущество родителей не претендуют. В то же самое время материальные ценности, приобретенные для детей, неприкосновенны для родителей.

Права детей защищены тем, что супруг, с которыми они остаются, скорее всего, получит большую долю.

Если на оплату ипотеки использовался материнский капитал

Если жилье приобреталось на материнский капитал, оно делится между родителями и детьми.

Между супругами делится часть жилплощади, которая соответствует стоимости кредитных и собственных средств. Часть жилплощади, которая соответствует сумме маткапитала, делится поровну между родителями и детьми. Таким образом, дети претендуют на долю, которая оплачена средствами материнского капитала.

Представленный порядок установил Верховный суд РФ в 2017 году. До 2017 года судебная практика по таким вопросам не была четко сформулированной.

Ответственность за доли погашения задолженности остается на плечах родителей. Суд стремится к тому, чтобы мать и отец платили по кредиту одинаково. Однако при учете интересов несовершеннолетних детей от этого правила суды могут отступать. В качестве примера можно привести ситуацию, когда с детьми остается мать с нестабильным доходом.

Самый простой и быстрый способ разделить ипотечную квартиру после развода – заключение добровольного соглашения между супругами. Однако договориться мирно удается далеко не всем, поэтому такие дела часто передаются в суд. Большое значение при разделе ипотечной квартиры будет иметь мнение представителей кредитной организации, где оформлена ипотека.