Раздел при разводе квартиры, купленной по договору долевого участия (ДДУ)

Правила раздела имущества по договору долевого участия определяются гражданским и семейным законодательством. Сам процесс не такой сложный, как может показаться на первый взгляд. Проблема в том, что общие объекты, в список которых входит и квартира, купленная по ДДУ, имеют некоторые особенности при оформлении документов. Как показывает практика, процедура раздела жилых помещений может занять у супругов несколько лет, в зависимости от того, на какую из сторон записано жилье.

В статье мы рассмотрим, что важно знать о разделе при разводе квартиры, приобретенной по договору долевого участия (ДДУ), какие ситуации могут возникнуть, как решить вопрос раздела по соглашению в суде.

Что такое договор долевого участия (ДДУ)

Чтобы разобраться в юридических тонкостях и правильном оформлении договора, необходимо ознакомиться с понятием ДДУ.

ДДУ – это договор долевого участия, который оформляется в период покупки жилого объекта. По документу определяется, что право собственности на помещение владельцу переходит тогда, когда будет полностью погашена стоимость и строительные работы будут закончены. В процессе участвуют две стороны: застройщик и будущий владелец жилья.

Раздел ДДУ при разводе – достаточно неудобная операция, ведь строительство дома может продолжаться даже после подписания договора или не будет вовремя произведена оплата. В связи с этими факторами полное право на жилье хозяин может получить через несколько лет, а за это время уже можно и решиться на развод.

Часто бывают случаи, когда для погашения стоимости жилья используют кредитные карты, которые при разделе имущества доставляют много хлопот. До официального брака считается, что каждая сторона имеет личные средства и может тратить их куда угодно, в том числе и оплачивать стоимость жилого помещения. В случае брачного союза бюджет считается общим, независимо от того, какую сумму вносит каждый супруг. Эти нюансы создают много проблем, ведь в суде приходится проводить экспертизу и разбираться, какую сумму вносили и муж, и жена для погашения долга.

Отличие ДДУ от купли-продажи жилья

Купля-продажа жилья обычно заключается в составлении договора, который подписывает хозяин квартиры с будущим владельцем, при этом право на нее переходит сразу после подписания бумаг. Также этот процесс подразумевает то, что жилищное помещение уже полностью достроено и готово к заселению.

Операцию по подписанию ДДУ можно назвать полной противоположностью. На практике договор долевого участия подписывается между застройщиком и владельцем, а не с хозяином этого участка. На момент оформления бумаг обычно в квартире или доме проводятся ремонтные работы, ведется застройка, поэтому заехать сразу не получится. В договоре указываются сроки, за которые жилье должно быть застроено, и сумма за него погашается не сразу, а по частям.

Правила ДДУ определяют, что фактическим владельцем жилого помещения человек становится тогда, когда начнется его эксплуатация. Другими словами, хозяин квартиры или дома будет считаться владельцем в том случае, когда начнет там жить. Если же на право владельца жилья претендуют несколько человек (муж, жена), в договоре долевого участия будут указаны имущественные доли каждого претендента.

Когда квартира по ДДУ не подлежит разделу

Чтобы оформить договор ДДУ при разводе, необходимо ссылаться на 34-36 статьи СК РФ. Они определяют, что при отсутствии особых обязательств все имущество, полученное во время брака, считается общим. В период расторжения супружеского союза суд будет действовать по такой же схеме и делить квартиру поровну, если ни один из супругов не выступит с претензиями на личное право владения жильем.

Есть несколько вариантов, при которых квартира перейдет во владение одной из сторон и разделу подлежать не будет. Первый – договор с супругом. Этот процесс наблюдать на практике можно достаточно часто, когда муж или жена подписывают договор, в котором указывается сумма для выплаты супругу. В итоге получается так, что половина денег, потраченная на жилое помещение по ДДУ, переходит второй стороне, а само помещение считается личным владением первой.

Второй – доказательства владения одной из сторон. В суде муж или жена имеют право предъявить доказательства того, что жилье было куплено не на общие (семейные) средства, а на сумму, полученную до свадьбы или по безвозмездным сделкам. В этом случае судопроизводство может признать жилье собственностью одной из сторон и подлежать разделу по ДДУ оно не будет.

Помимо ситуаций, когда одному из супругов необходимо доказывать свои права на собственность квартиры, бывают и другие случаи.

Муж или жена не имеют возможности выступать в суде на право получения своей доли от жилья, если:

• оформлен брачный контракт, по которому определяется, что право на жилье рассматривается как личная собственность;
• деньги на погашение стоимости жилого помещения были получены в качестве подарка или долга;
• жилье было оплачено за счет личных средств второй стороны.

Если даже супруги решились на мирную договоренность и уладили вопросы с делением квартиры, все равно требуется обращение в судебные органы. Операция необходима для того, чтобы внести изменения в праве собственности (чаще всего это подписание брачного соглашения).

Варианты раздела квартиры, купленной по ДДУ

На практике применяют три способа, с помощью которых можно осуществить раздел имущества долевого участия.

Варианты раздела:

1. Подписание брачного договора. В наши дни эта операция не так популярна. Используют в случаях, когда у супругов имеется общий бизнес и его нужно разделить.
2. Подписание мирного соглашения. Этот процесс достаточно трудоемкий и возможен не всегда. Если супруги после развода сохранили нормальные отношения и готовы к переговорам, им следует обратиться к нотариусу, составить документ и заверить его.
3. Обращение в суд. Самый долгий процесс, в ходе которого могут быть затрачены большие средства.

Договор подписан до брака, средства вносились в браке

Чтобы разобраться, как действовать при разделе квартиры при разводе, купленной по ДДУ, если средства вносили в браке, необходимо обратиться к 34-36 статьям СК РФ. Даже если договор был оформлен до брака на одну из сторон, а стоимость жилья погашалась в период союза, суд при разделе имущества будет учитывать мнение обоих супругов. В данном случае квартира или дом приравниваются к совместно нажитому имуществу и делятся поровну, ведь супружеская пара вместе вносила деньги за жилье.

Если супруг, на которого был оформлен договор на личную собственность жилья, уклоняется от раздела, второй может обратиться в суд с требованием получения своей доли. Как показывает практика, в большинстве случаев пострадавшая сторона получает свою часть квартиры или дома, поэтому заранее волноваться не стоит.

На покупку квартиры по ДДУ брался кредит

В случае с кредитом ситуация будет зависеть от того, погашен ли он полностью или частично. Если развод планируется до постройки квартиры или дома, раздел будет определяться по следующим факторам. Первый: сумма за кредит была выплачена после вступления в брак. Один из супругов взял заем до заключения брачного союза, однако выплачивал сумму уже после заключения. В этом случае суд будет делить квартиру одинаково, ведь кредит был погашен за счет семейного бюджета. Второй: кредит выплачивался совместно, однако после развода часть по ДДУ выплачивал один из супругов. Раздел будет происходить по такому принципу: тот, кто вложил больше денег, получает большую часть жилого помещения, а второй – меньшую.

Вообще раздел квартиры с помощью кредита проходит намного быстрее и легче, ведь договор позволяет определить, какую сумму вложила каждая из сторон в покупку помещения.

Часть средств была выплачена в браке, другая часть – после развода

Бывают и ситуации, когда супруги решили погашать стоимость жилья совместно, однако вскоре пришли к разводу. Правильнее всего будет обратиться в суд, где можно легко решить этот вопрос. В случае, когда некоторая часть денег за кредит была внесена до заключения брака, другая – после, действуют по закону: кто вложил больше, тот получит и больший участок. Квартира будет делиться не поровну, а по вложениям каждого из супругов. Например, если жена вложилась больше, то у нее будет большая часть помещения, а у мужа – меньшая.

Как добровольно разделить квартиру по ДДУ при разводе

Раздел квартиры при разводе, купленной по ДДУ, можно осуществить и мирным путем. Для этого супругам необходимо обсудить каждую деталь: на кого будет оформлено жилье, или на какие части оно будет разделено и т. д.

Чтобы операция прошла успешно, нужно выполнить следующие действия:

1. Собрать необходимые бумаги, подтверждающие собственность квартиры.
2. Обсудить все нюансы, составить пункты о разделе и обратиться к нотариусу (он определит, соответствуют ли они законодательству РФ).
3. Заверить документ в нотариальной конторе.
4. Подписать договор. В большинстве случаев его подписывают таким образом, чтобы жилье делилось поровну. Есть несколько других вариантов добровольного соглашения: деление по частям (одной стороне участок больше, второй – меньше); передача жилья одной из сторон, выплата необходимой суммы второй.
5. Выставить на продажу жилой объект (квартиру), разделить деньги между мужем и женой.

Это все варианты, какие используются на практике. Чтобы максимально обезопасить себя, можно обратиться за помощью к опытному юристу – он поможет составить договор правильно.

Раздел квартиры по ДДУ через суд

Специалисты считают раздел квартиры через суд самым трудоемким и долгим процессом, прибегать к нему нужно в последний момент. Если супруги находятся в напряженных отношениях и не желают общаться друг с другом, они обращаются в судебные органы.

Порядок действий

Суд поможет решить вопрос о разделе квартиры, однако дело может затянуться надолго. Часто супруги высказывают недовольства в адрес второй стороны, самостоятельно растягивая таким образом процесс.

Чтобы этого не произошло, супружеской паре нужно действовать четко по плану:

• собрать необходимые документы;
• составить исковое заявление;
• уплатить госпошлину;
• подать иск в суд для рассмотрения дела (важно помнить, что заявление подается по месту, где находится жилье для раздела);
• принимать участие в процессе, дожидаясь решения суда;
• если одна из сторон не согласна, можно обжаловать решение.

Как можно заметить, выполнение каждого пункта занимает много времени, а работа хорошего юриста – больших средств. Перед подачей заявления можно попробовать выйти на контакт с бывшим супругом/супругой и постараться уладить вопрос добровольно, и лишь в случае отказа обращаться за помощью в суд.

Исковое заявление

Чтобы не задерживать начало процесса, рекомендуется обратиться к хорошему юристу для составления искового заявления. Оно должно быть написано по образцу, не содержать грамматических и юридических ошибок.

Что указывают в исковом заявлении:

1. «Шапка» заявления: информация о судебном органе, куда направляется дело, цена иска, сведения о сторонах процесса.
2. Заголовок.
3. Обстоятельственные дела. Сюда входит вся информация о деле: адрес квартиры или дома, дата расторжения брака, данные о несовершеннолетних детях.
4. Мотивировочную часть. Здесь истец вместе с юристом указывают на законодательство РФ: по каким статьям они имеют право разделить жилое помещение, способ и порядок раздела.
5. Исковые требования.
6. Приложение: список документов на квартиру.
7. Дату и подпись.

На практике множество заявлений отклоняют с первого раза, поэтому лучше составлять его при помощи специалиста.

Документы

К заявлению истцу необходимо приложить перечень документов.

Подавать документы нужно в определенном порядке:

1. Копия заявления по количеству участников дела.
2. Удостоверения личности обеих сторон (по возможности).
3. При наличии детей младше 18 лет – копии свидетельства о рождении.
4. Документы на жилое помещение.
5. Копии документов об официальном браке, разводе.
6. Документы, необходимые для подтверждения дела.
7. Квитанция об уплате пошлины.

В случае нехватки одного из документов придется подавать заявление заново.

Госпошлина

Расчет пошлины определяется законами РФ и зависит от цены иска. Например, за имущество стоимостью от 20 000 до 100 000 рублей взимается пошлина в размере 800 рублей, от 100 000 до 200 000 рублей взимается налог в размере 3200 рублей и т. д. Чтобы рассчитать стоимость своего дела, нужно ссылаться на ст. 333.19 НК РФ.

Раздел при разводе квартиры по ДДУ – длительный процесс, который может затянуться на несколько лет. У супругов есть три варианта: решить вопрос добровольно, обратиться в суд или составить брачный контракт. Все зависит от того, в каких отношениях находятся муж и жена. Самый лучший вариант – сесть за стол переговоров и постараться прийти к общему решению, в противном случае предстоят долгие разбирательства в суде, плата госпошлины, оформление документов.