Порядок продажи квартиры после развода — согласие супруга, возможные сложности и особые ситуации

Продажа квартиры после развода без согласия другого супруга может привести к ряду проблем. Сделку по недвижимости признают недействительной, если она заключена с ущемлением имущественных прав партнера по браку или доли детей.

Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода

По семейному кодексу РФ (ст. 35) пользоваться и распоряжаться общим жильем муж с женой должны при обоюдном одобрении. Этот закон продолжает действовать и при прекращении брачного союза. Когда одна из сторон продает общую недвижимость, то ей надо получить от другого супруга разрешение на сделку. В документах может быть прописан единственный владелец собственности, но юридически муж с женой имеют одинаковые права на имущество.

После расторжения брака супруги иногда не делят квартиру, а порой договариваются устно. Это чревато последствиями. Жена, не уведомив бывшего мужа, продает общую недвижимость. Супруг, который на словах отказывался от жилья, может оспорить эту сделку в суде. Иск рассмотрят в его пользу, если не превышен установленный законом период (СК РФ п.1, ст. 171):

• 3 года после того, как истец узнал о нарушении своих прав;
• 10 лет со дня проведения сделки купли-продажи.

При соблюдении данных сроков давности, муж может на законных основаниях претендовать на половину квартиры, даже если он снялся с регистрационного учета. Поэтому после развода оформлять раздел совместной собственности требуется документально.

Есть исключения из правил, когда жилье не расценивается как совместная собственность. Не требуется согласие супруга на продажу квартиры после развода, если она получена:

1. По безвозмездной сделке с письменным подтверждением (дар, наследство, договор ренты). В документе обязательно должен быть указан выгодоприобретатель.
2. За счет личных, а не заработанных денег после свадьбы (например, вырученные средства от реализованной собственности, нажитой до брака).

Если происходит продажа доли в квартире после развода, то одна из сторон сперва должна письменно предложить свою часть второму собственнику.

Особенности продажи совместно нажитого имущества

Согласно статье 256 ГК РФ, жилая недвижимость, которая не является личной и была получена после свадьбы, считается супружеской собственностью. Это правило действует также в случае отсутствия брачного договора.

Муж с женой имеют одинаковые права на то, как распоряжаться совместно нажитым жильем. По федеральному закону (ст.42 ФЗ РФ № 218) все сделки по отчуждению общего жилья считаются действительными только после нотариального одобрения второго супруга.

В какой форме нужно получить согласие

Только в письменном виде. Чтобы разрешение имело юридическую силу, его необходимо заверить. Для этого нотариусу надо принести документы для продажи квартиры после развода:

• паспорта супругов;
• доверенность представителя и удостоверение личности (если обращается посредник);
• свидетельство о прекращении брака или справку из суда о процессе развода;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации жилья;
• договор купли-продажи.

Нотариус проверит предоставленные справки. Затем выдаст типовой бланк с печатями и подписями. В нем можно указать любой период действия согласия. Если его не будет, то документ бессрочный до прямой отмены. Госпошлина за услугу составляет 500 рублей.

Если согласия получено не было

В случае факта сделки с общей недвижимостью без письменного одобрения второй стороны продавца не привлекут к ответственности. Подразумевается, что муж с женой урегулировали этот вопрос устно. Возможно, они не будут нарушать свою договоренность будущем.

Если один из супругов, которого не было в сделке, подаст иск с требованием получить свою долю от квартиры, то суд встанет на его сторону. Договор купли-продажи общей собственности признают недействительным. Истец может дополнительно заявить свое законное право о разделе имущества.

В результате пострадает покупатель. Чтобы возместить свои финансовые и моральные издержки он подаст в суд на продавца. Чтобы избежать такой проблемы, договоры купли-продажи следует заключать с нотариально удостоверенным согласием бывшего партнера по браку.

Особые ситуации

Хорошо если после разрыва отношений супруги продолжают мирно общаться. В этой ситуации получить письменное одобрение на сделку с общим жильем не составит труда. Бывает особые случаи, когда оформления такого документа осложнено обстоятельствами или оно вообще не требуется.

Продажа доли в квартире

Если муж с женой приватизировали свою часть жилья, то к ней не будет применяться семейный кодекс о совместной собственности (ст. 35 СК РФ). Каждый супруг распоряжается с личной долей по своему желанию.

При намерении одной из сторон продать свою часть, должно быть оформлено письменное предложение другому собственнику о выкупе. Только при получении отказа или отсутствии ответа от бывшего супруга в течение 30 дней можно продавать собственность 3 лицам. Цена на нее не может быть меньше, чем в первоначальном письме.

Продажа жилья между супругами

Муж может купить долевое имущество жены без письменного согласия, если приватизированное жилье было зарегистрировано в Росреестре. В этом случае на данную недвижимость не действуют положения из семейного кодекса о совместно нажитой собственности.

При продаже доли в квартире после развода пополам, налог никто не платит. Если муж получил денежную компенсацию, за то, что отдал 100% имущества, то возникает обязательство по НДФЛ — 13% от дохода. Если бывший супруг подарил свою часть жене, то доля выше 50% облагается налогом.

Возможные сложности и пути их решения

Нередко возникают ситуации, когда проблематично получить согласие. Основные причины:

• супруг отказывается давать разрешение на сделку;
• неизвестно его местоположение.

В обоих случаях необходимо подать иск о разделе совместного имущества. Судебное разбирательство займет долгое время, зато не будет проблем, если надо продать квартиру после развода. Иначе внезапно объявившийся супруг сможет аннулировать сделку.

Готовим квартиру к продаже

Сперва навести легкий косметический ремонт: починить протекающие краны, поменять обои, побелить потолки.

Затем надо разместить объявление на различных тематических сайтах («Авито», «Юла», «Яндекс. Недвижимость» и т.п). Вся важная информация должна быть в 5-9 строках. Обязательно вложить в публикацию панорамные снимки всех комнат, туалета, ванной, кухни, балкона. Сфотографировать вид из окна, парковку, фасад и подъезд здания.

Перед встречей покупателей следует сделать генеральную уборку. Выкинуть ненужный хлам. Подготовить тапочки или бахилы.

Муж с женой вместе или один из них могут показать жилье. Затем следует письменно оформить условия задатка и дату уплаты окончательной суммы. Это снизит риск отказа от сделки покупателя, так как залог будет удержан продавцом. Нотариальное заверение не понадобится.

Перед заключением договора купли-продажи квартиры выписать всех проживающих. Это можно сделать через МФЦ «Мои документы» и портал «Госуслуг». Займет процедура не более недели. Подтверждение о выписке собственников выдадут в управляющей компании.

Если квартира арестована, то ее нельзя реализовать — нотариус не заверит договор, а Росреестр не зарегистрирует собственность. Поэтому необходимо заранее взять справки по отсутствию долгов по банковским, ипотечным кредитам и коммунальным платежам.

Дополнительные документы по квартире с долями детей

Перед заключением сделки на жилье, где есть права собственности у несовершеннолетнего ребенка, требуется обратиться в органы опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Надо предоставить:

• нотариальное согласие супруга;
• договор купли-продажи новой квартиры или ее проект;
• паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
• справка из ЕГРН с указанием владельцев продаваемой недвижимости;
• выписка из домовой книги;
• удостоверение личности обоих родителей;
• типовое заявление.

Представители органов опеки рассмотрят данные сведения так, чтобы имущественные доли детей не были ущемлены. То есть, в договоре купли-продажи нового жилья должна быть указана аналогичная площадь недвижимости, которую получит ребенок.

После покупки-продажи квартиры, любой из супругов должен предоставить отчет в орган опеки. На это дается 1 месяц, иначе сделку аннулируют в судебном порядке.

Как продать не совместно нажитый дом

Если у мужа с женой есть личное жилье, которое было получено в наследство или по договору дарения, то нотариальное разрешение от второй стороны на реализацию имущества не требуется.

Бывают сложные моменты. Мужчина до свадьбы купил дом, затем продал его будучи в браке. На вырученные средства была приобретена квартиру подороже. При разводе суд оставит за супругом долю, которая соответствует его вложенным деньгам. Остальная часть имущества будет считаться совместно-нажитой собственностью.

Единственный нюанс — муж должен документально подтвердить, что улучшение жилищных условий было сделано за счет реализации его личной собственности. Иначе все жилье после развода будет делиться пополам.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, выгодно заключать брачный договор с заверением у нотариуса. В документе прописываются долевое владение собственности супругов в любой пропорции (например, жена получает 70%, муж 30%). Кроме того, при прекращении брака никому не придется платить подоходный налог с причитающийся части по договору.